新聞眼/日本央行新總裁上任變數多 房地產漲勢被打上問號
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2023-03-28 00:00

(王秋燕/綜合外電報導)國際資金湧入、在家上班風潮、雙薪家庭增加,推動日本房地產市場榮景。日本1月全國所有類別土地價格年增1.6%,創15年來最大漲幅。不過,日本超級寬鬆貨幣政策,將隨新央行新總裁植田和男上任而改變的預期心理下,房地產價格漲勢已被打上問號。

日本國土交通省統計顯示,1月全國住宅用地價格年增1.4%,而47個主要城市中,有24個住宅用地價格比前1個月增加,比去年同期增加的城市4個。

低利率推升雙薪家庭購屋慾望

1月福岡住宅用地價格上漲8%,當地高級住宅市場需求仍相當高,今年首度出現35個售價超過1億日圓的分戶出售住宅,開發商大和房屋工業指出,超過30個住宅物件已簽約賣出。

《日本經濟新聞》報導,東京23區住宅用地價格上漲3.4%,23區住宅平均價格上漲約3000萬日圓(約台幣694萬元)至8236萬日圓(約台幣1907萬元)。東京千代田區售價超過3億日圓(約台幣6946萬元)的住宅,儘管價格昂貴卻已銷售一空,現在東京都內,連同中古屋內,價格超過上億日圓的住宅已不稀奇了。

《日本時報》報導指出,日本雙薪家庭增加,歷史性的低利率推升購屋慾望,因應COVID 19疫情而生的在家上班風潮未消退,是很明顯的國內房地產剛性需求。

房地產調研公司Tokyo Kantei資深研究員Takeshi Ide接受《日本時報》訪問時表示,在家上班的潮流,讓更多人重視住宅空間的功能、地點位置的便利性,因此兼具這些優點的住宅與區域將更受到歡迎。

國際投資人對日房產信心度下降

都市未來綜合研究所的平山重雄接受《日本經濟新聞》訪問時表示,新建住宅開價偏高,將壓抑短期買方意願,但針對兼具交通優勢、良好居住環境的區域,買氣趨勢將會進一步加強。

除剛性需求外,房地產公司JLL指出,國際大量資金湧入是推升日本房地產價格的最主要力量,這與日本央行長期營造歷史性低利率環境有極大關聯,國際投資人認定日本房地產投資可創造穩定報酬率。

根據世邦魏理仕(CBRE)統計,國際投資人趁去年日圓大幅貶值之際,大舉湧入日本房地產,投資規模年增12%,高達1.35兆日圓(約台幣3132億元)。儘管全年數據驚人,但更細的統計據則顯示,國際資金湧入日本房地產市場情況已出現變化。

不過,全球金融市場波動加劇,加上美歐銀行陸續出現財務危機,國際資金積極湧入狀況在去年第4季已出現變化,該季投資規模大幅年減42%。不願具名的經營日本房地產的美商業者指出,以往國際投資人大舉買進東京房地產現象突然降溫,現在必須更積極遊說客戶,日本房地產仍值得買進。

三菱日聯信託銀行1月調查顯示,對日本房地產投資仍具有高度信心國際投資人比率降到48%,是2013年以來首度降到50%以下。

日央殖利率曲線控管政策將退場

德國資產管理公司 DWS Group 主管 Koichiro Obu 表示,「分母效應」(denominator effect)正在發酵,尤其是西方投資人。通常在投資組合中,當特定資產比重過高,投資人會選擇賣出該類別部分資產,或者先觀望不動,西方投資人目前對日本房地產投資正是這樣的態度。

根據 NLI 研究所最新調查,82%房地產業受訪者預期東京房地產價格今年就會到頂。

日本央行新總裁植田和男預計於4月正式上任,他將首度主導4月27至28日的貨幣政策會議。外界預期,植田領導的日本央行9人決策小組將朝更中性的方向發展,他們都不是寬鬆貨幣政策堅定支持者。

東短研究首席經濟學家加藤也預期,「植田擔任日本央行總裁後,殖利率曲線控管政策極可能在上半年退場。」