張其祿／國立中山大學政治經濟學系特聘教授

央行第七波信用管制出重手

中央銀行日前祭出第七波信用管制，並號稱史上最重之打炒房。因為根據不動產授信資料，目前不動產佔整體授信之比例已高達37.5%，不僅是歷史之次高，且也遠超過銀行法§72-2的安全放貸水準(即26%)，甚至超標之大型行庫就高達21家，而這些訊息皆反映出房地產市場目前的危險性，以及其對金融體系所可能造成的潛在巨大風險。

炒房推升泡沫經濟、造成世代剝削

房地產究竟是否為經濟的火車頭？這點始終存有很大的爭議。但先不論此點，房地產炒作所形成的泡沫經濟，以及使社會財富分配的惡化卻是不爭的事實。因為任何學過經濟學的人都能了解，房地產所創造的「經濟租」(economic rent)，皆非其產業或產品本身所主要創造，而是因市場供需，以及整體社會之發展等因素所形成。例如近期台積電或AI廠商傳出在各地的投資及設廠，其已導致相關區域房地產的飆漲，但其區域迄今其實並無真正的改變，或其民眾的收入也無顯著的提高，所以若從當下角度，其「成長」並無實體經濟面的真正支撐，而只是一種預期及泡沫。甚至由於當代人已經炒高了房地產的價值，等於預先收割了未來的利潤，這也形成對未來世代的剝削，是一種代際間的不正義。 

政府必須經濟維穩、削減房市泡沫

因此，一個負責任的政府是不會、也不應該放任房地產成為市場炒作的標的。君不見2008年的全球金融危機，不就是從美國的次級房貸風暴中所引發、日本失落的30年也是從其房地產泡沫經濟的破滅開始，而中國不是寧願犧牲經濟成長率，但也要宏觀調控房市嗎？這些現象都在說明，房地產市場的泡沫，對總體經濟體系有著極大的潛在風險，且與總體經濟走勢之間有著助漲及助跌的關係，亦即景氣愈佳，房市泡沫愈大，而反之亦然，所以縱使只是站在「經濟維穩」的角度，政府都必須要有政策的介入及調適。

我國因為是以外貿為主的小型開放經濟體，所以長期維持低利率和低匯率，這或許是不得不的貨幣政策，但這也確實助長了過去房地產的炒作歪風。特別是今日台灣房地產的泡沫，不僅使一般民眾的負擔苦不堪言(2024年全國平均房價所得比已高達19.6倍，遠高於歐美一般所認定之5倍合理房價所得比)，更讓銀行體系的資金放貸，已有孤注一擲於房地產市場上的高度風險。

此外，更為嚴重的問題則是，全球經濟的灰犀牛問題；因為疫情後的全球經濟反彈，也正醞釀出全球經濟的最大泡沫，所以無論是俄烏戰爭、中東的以巴衝突、AI產業的難以落地，抑或美國聯準會的降息操作等，都將可能形成此波經濟的拐點，尤其是美國總統大選之後，全球總體經濟恐有更高度之不確定性和風險。所以無論是基於經濟維穩的內部或外部因素，房地產市場都早已進入必須調整的時間點，這也是未雨綢繆，及找回房地產市場遲來正義的必要手段。

央行道路正確、無須憂讒畏譏

這次是央行的第七波信用管制，也是相關房地產業者及某些民代反彈聲音最大的一次，但這反而是證明了央行此次出手的正確性和有效性，特別是即時矯正了先前「新青安貸款」之亂。當然，央行的出手絕對不只是要給炒房投機客「一個lesson（教訓）」那麼簡單，其背後的真正目的應該仍是本文所談的「經濟維穩」及預防全球經濟衰退的灰犀牛問題。所以央行的政策目標既然正確，也在做對的事、走對的路，那又何須憂讒畏譏呢? 至於一般民眾的期待，或許並不是從總體經濟的面向出發，但合理的房價及符合住居品質的住宅仍是民眾最卑微的期待，可是投機炒房客早已讓此期待破滅。而此波信用管制又真的會「濫殺無辜」嗎？若信用管制能讓民眾不盲目貸款及追價，這反而是對民眾的真正保障與保護，因為不合理的是被泡沫吹大的「房價」，而非「貸款」的問題。若房價能夠合理化，又何必擔心放貸的信用管制呢？因此，央行應堅定向前，切莫因噎廢食、自毀長城！