（記者王秋燕／綜合報導）美國聯準會今年何時降息、降幅多少，成為市場近期熱議焦點，但只要維持高利率不動，美國商用不動產市場將危機重重，6兆美元（約185.8兆台幣）的未償還商用不動產貸款，會是美國金融業最大未爆彈。
受惠於過去10年低利率條件環境，美國商業不動產價格水漲船高，許多業主在價格高漲時利用「商業抵押貸款支持證券」（CMBS），或者透過無追索權融資（non-recourse finance）的房地產投資組合進行融資，可拿的貸款額度甚至能高達10億美元（約309.6億台幣）。
遠端工作致辦公大樓需求降 利率偏高不利再融資
與住宅房屋貸款不同，商業抵押貸款幾乎完全只付利息，這意味著大型房產開發商在抵押貸款到期日後，就得繳納原始貸款的龐大金額。
美國許多企業在COVID-19疫情期間推動遠端工作模式，加上聯準會（Fed）去年快速、大幅的升息，商用不動產尤其是辦公大樓的價格受到明顯壓抑、下滑。
儘管現在多數商業活動已正常化，但辦公大樓租用情況卻仍不理想。聯準會去年9月後雖已停止升息，基準借貸利率也逐漸下滑，但偏高利率環境尚未改變下，辦公大樓價值仍在向下探底，不利於於業主再融資。
商業不動產貸款利率目前在6.5%至7%間，遠高於疫情期間低於4%的低點。
《金融時報》報導指出，目前美國CMBS市場規模約8000億美元（約24.79兆台幣）。根據財務評級公司Kroll Bond Rating Agency最新報告，去年11月CMBS融資貸款拖欠比率由10月的4.21%升達4.4%，其中零售、住宅拖欠比率都出現下滑，但辦公大樓卻升高116個基點達到8.84%。
3.6兆辦公大樓CMBS貸款 今年必須償還或再融資
美國財經媒體MarketWatch報導指出，許多商用不動產業主接下來將會發現債務超過物件本身價值，但業主無法修改貸款條件、償還到期債務，或者為到期債務再融資。
根據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）估算，約1170億美元（約3.6兆台幣）商業抵押貸款與辦公大樓有關，必須在2024年償還或再融資。
MarketWatch報導示警，更值得關注的是，未償還商業不動產貸款規模多達6兆美元，其中一半是銀行所有，這將是美國金融體系最大未爆彈。
投資機構PGIM固定收益證券化產品主管Gabe Rivera指出，情況如果再惡化，不少辦公大樓業主可能會直接放棄、違約，把所有權讓給金融業者。
英國《金融時報》報導預估，當前商用不動產市場潛在危機，應不至於大過於2008年的金融海嘯，但不良貸款勢必讓市場投資人最少承受數十億美元損失，也會有房地產開發商倒閉，業主被迫出售辦公大樓，或者直接違約不繳貸款，把所有權讓渡給放款銀行。
Ellington Management商業房地產主管Leo Huang示警，區域性銀行仍深受商業房地產問題影響，儘管CMBS市場在分散風險上有一定效果，但投資人面對可能的損失風險必須得謹慎。
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